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Si vous êtes travailleur non salarié (TNS) – ou en passe de le devenir – votre statut est une bombe à retardement… surtout pour votre retraite et votre épargne, si vous ne l’anticipez pas.

Le problème ? Beaucoup de créateurs d’entreprise, freelances, gérants de sociétés découvrent trop tard qu’être TNS, c’est payer (souvent) moins de cotisations aujourd’hui… mais aussi toucher beaucoup moins demain.

Dans cet article, on va décortiquer ce statut, sans jargon inutile, et surtout voir comment l’utiliser intelligemment pour sécuriser votre avenir financier – tout en restant cohérent avec une démarche d’investissement responsable si c’est votre boussole.

Qu’est-ce qu’un TNS, concrètement ?

Un TNS, ou travailleur non salarié, c’est une personne qui exerce une activité professionnelle sans être liée par un contrat de travail classique à un employeur. En clair : pas de fiche de paie, pas de “statut salarié”, mais une activité indépendante avec son propre régime de protection sociale.

On parle de TNS pour plusieurs catégories :

• Les entrepreneurs individuels (y compris micro-entrepreneurs / auto-entrepreneurs)
• Les gérants majoritaires de SARL ou d’EURL
• Certains professionnels libéraux (avocats, médecins, consultants, architectes, etc.)
• Les associés de certaines sociétés de personnes (SNC, par exemple)

Le point clé : le TNS est rattaché au régime de la Sécurité sociale des indépendants (ex-RSI, désormais intégré dans le régime général, mais avec des règles spécifiques). Il ne bénéficie pas du même niveau de protection qu’un salarié, notamment en matière de retraite et de prévoyance.

Pourquoi ce statut existe-t-il ? Principalement pour adapter les cotisations sociales à la logique entrepreneuriale : revenus variables, risques économiques portés par l’indépendant, besoin de flexibilité. En échange d’un “filet social” plus léger, les charges sociales sont souvent moins élevées.

TNS vs salarié : quelles différences sur le plan social ?

Pour comprendre les conséquences sur votre épargne et votre retraite, il faut d’abord voir ce que vous “perdez” (ou gagnez) en quittant le statut salarié.

Quelques différences structurantes :

• Taux de cotisations sociales : un TNS paie en général moins de cotisations qu’un salarié + employeur sur une même rémunération globale. C’est ce qui rend le statut attractif à court terme.
• Couverture maladie-maternité : elle est globalement proche de celle des salariés depuis l’intégration au régime général, mais avec des modalités d’indemnisation parfois moins favorables (délai de carence, plafonds d’indemnités).
• Indemnités chômage : sauf cas très spécifiques (assurance privée, PGE en fin de droits, ARE en parallèle lors d’une création…), le TNS n’a pas droit à l’assurance chômage classique. La perte de revenu n’est pas couverte.
• Prévoyance : en cas d’arrêt de travail, d’invalidité ou de décès, la protection est plus limitée que pour un salarié cadre bénéficiant souvent d’un contrat collectif.
• Retraite : c’est le point le plus sensible. Les pensions des indépendants sont en moyenne nettement inférieures à celles des salariés pour des niveaux de revenus comparables.

Autrement dit : le TNS “récupère” du pouvoir d’achat aujourd’hui (moins de charges obligatoires), mais il doit construire lui-même son parachute pour demain.

Statut TNS : quels impacts spécifiques sur la retraite ?

Le système de retraite français repose sur deux piliers principaux : un régime de base et un régime complémentaire. Les TNS y cotisent, mais pas dans les mêmes conditions que les salariés.

Pour simplifier, selon votre activité :

• Artisans, commerçants : régime de base + régime complémentaire gérés par la Sécurité sociale des indépendants.
• Professions libérales : régime de base (CNAVPL) + régimes complémentaires spécifiques (caisse CIPAV, CARMF, CARPIMKO, etc.).
• Gérants majoritaires de SARL/EURL : assimilés à des indépendants pour la retraite, avec les mêmes logiques de calcul.

En pratique, cela se traduit par :

• Une pension moyenne plus faible qu’un salarié ayant cotisé sur des bases similaires.
• Une forte sensibilité au niveau de revenu déclaré (les cotisations étant calculées sur le revenu professionnel, souvent optimisé à la baisse pour réduire les charges).
• Des dispositifs de rachat de trimestres ou d’augmentation de la future pension qui existent, mais rarement suffisants à eux seuls.

Un ordre de grandeur utile : selon la DREES, la pension moyenne des indépendants est inférieure à celle des anciens salariés, même si les écarts se réduisent depuis les dernières réformes. Mais dans la pratique, les indépendants “optimisateurs” (faibles rémunérations, forte distribution de dividendes, beaucoup de charges…) sont particulièrement exposés à une retraite très faible.

La vraie question à se poser est donc : si je continue à cotiser au minimum pendant 20 ou 30 ans, suis-je prêt à vivre avec la pension correspondante ?

Pourquoi le statut TNS impose de repenser son épargne ?

Le TNS n’a pas de DRH qui lui met en place une retraite supplémentaire, une prévoyance collective ou une épargne salariale. Il doit tout construire lui-même.

D’un côté :

• Moins de charges sociales sur la rémunération
• Plus de flexibilité dans la gestion du revenu (salaire vs dividendes, arbitrage des charges)

De l’autre :

• Une retraite obligatoire plus faible
• Une protection prévoyance/chômage insuffisante
• Un risque financier personnel plus élevé (en cas de baisse d’activité, maladie, invalidité, etc.)

Ce décalage crée un impératif : transformer l’“économie” de charges sociales en épargne longue, orientée vers la retraite et la protection personnelle.

On peut presque résumer le statut TNS ainsi : l’État vous donne plus de liberté budgétaire aujourd’hui, à condition que vous preniez votre propre avenir en main. Si vous consommez toute la différence, l’addition arrive plus tard.

Les trois piliers de la stratégie d’épargne d’un TNS

Pour un TNS, bâtir une stratégie financière solide repose généralement sur trois piliers complémentaires :

• 1. Constituer un coussin de sécurité
• 2. Mettre en place une épargne longue pour la retraite
• 3. Organiser sa protection (prévoyance)

Voyons chaque pilier en détail, avec un angle très opérationnel.

Pilier 1 : le coussin de sécurité, votre assurance antichute

Un salarié avec CDI et assurance chômage peut parfois se “contenter” de 3 à 6 mois de dépenses en épargne de précaution. Pour un TNS, la cible doit souvent être plus élevée.

Objectif réaliste :

• 6 à 12 mois de dépenses courantes couvertes par une épargne facilement mobilisable (livrets, fonds euros sécurisés, compte à terme court, etc.).

Pourquoi autant ?

• Vos revenus peuvent chuter brutalement (perte d’un gros client, arrêt maladie, crise sectorielle).
• Vous n’avez pas d’indemnités chômage pour amortir le choc.
• Votre entreprise elle-même peut avoir besoin de trésorerie, et il vaut mieux éviter de confondre finances perso et finances pro.

Sur le plan pratique :

• Commencez par estimer vos dépenses incompressibles (loyer, charges, alimentation, crédit, etc.).
• Fixez un objectif chiffré (par exemple : 15 000 € si vous dépensez 2 500 €/mois et visez 6 mois de marge).
• Automatisez un virement mensuel dédié à ce coussin, avant toute autre forme d’investissement.

Sans ce socle, toute stratégie de retraite ou d’investissement responsable reste fragile : la moindre crise peut vous forcer à tout vendre au pire moment.

Pilier 2 : préparer sa retraite de TNS grâce à l’épargne longue

C’est le cœur du sujet. En tant que TNS, vous devez construire vous-même une partie significative de votre future retraite. La bonne nouvelle, c’est que vous disposez de plusieurs outils puissants… à condition de bien les utiliser.

Les principaux leviers :

• Plan d’Épargne Retraite (PER)
• Assurance-vie
• Investissements en actifs réels (immobilier, parfois via des SCPI/OPCI, et plus largement portefeuille diversifié)

Et, dans une logique Invest4Good, la possibilité d’orienter tous ces outils vers des supports responsables, ESG ou à impact.

Le PER pour TNS : l’outil fiscalement attractif

Le PER, et en particulier le PER individuel ou les PER “Madelin” de nouvelle génération, est un outil très adapté aux TNS, car il permet :

• De déduire les versements de votre revenu imposable, dans certaines limites
• De capitaliser dans un cadre fiscal avantageux jusqu’à la retraite
• De choisir des supports d’investissement responsable (fonds ISR, fonds à impact, obligations vertes…)

Concrètement, pour un TNS imposé à 30 % ou plus, chaque 1 000 € versés sur le PER peut réduire l’impôt de 300 € (hors prélèvements sociaux). C’est un levier puissant pour accélérer la constitution de capital.

Points de vigilance :

• Les sommes sont en principe bloquées jusqu’à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé (achat de résidence principale, accident de la vie).
• La fiscalité à la sortie dépend du mode de sortie (rente ou capital) et de la partie correspondant aux versements + gains.
• La qualité des supports proposés varie fortement d’un contrat à l’autre, notamment sur le plan de l’investissement responsable.

Pour un TNS, le PER est souvent la “colonne vertébrale” de la stratégie retraite, surtout si le taux marginal d’imposition est élevé.

L’assurance-vie : flexibilité et transmission

L’assurance-vie reste un outil incontournable, complémentaire au PER :

• Vous pouvez retirer vos fonds à tout moment (avec une fiscalité plus douce après 8 ans)
• Vous accédez à une large gamme de supports : fonds euros, unités de compte, fonds ISR, fonds thématiques climat, infrastructures vertes, etc.
• C’est un excellent outil de transmission (abattements spécifiques pour les bénéficiaires, notamment avant 70 ans).

En tant que TNS, l’assurance-vie peut servir à :

• Construire un capital long terme sans blocage strict jusqu’à la retraite
• Financer des projets intermédiaires (apport immobilier, réorientation professionnelle, investissement dans un projet à impact…)
• Diversifier en parallèle du PER pour garder de la souplesse

Pour rester cohérent avec une démarche d’investissement responsable, sélectionnez des contrats permettant d’accéder à des labels reconnus (ISR, Greenfin, Finansol, Relance, etc.).

L’immobilier et les actifs réels

Beaucoup de TNS misent sur l’immobilier pour leur retraite :

• Résidence principale (pour ne plus payer de loyer à la retraite)
• Immobilier locatif (revenus complémentaires)
• SCPI / OPCI / foncières cotées, parfois avec une orientation ESG ou immobilière verte

L’immobilier peut être un excellent pilier pour stabiliser vos revenus futurs, mais il ne doit pas être votre seul pilier :

• Un bien locatif, c’est aussi des risques (vacance, impayés, travaux, fiscalité changeante).
• La liquidité est faible : difficile de “vendre une salle de bain” si vous avez besoin de 20 000 €.
• Le levier du crédit est puissant… mais expose en cas de baisse durable des revenus.

Une approche équilibrée consiste à combiner :

• Un patrimoine financier diversifié (PER, assurance-vie, PEA…)
• Un ou plusieurs projets immobiliers réfléchis, éventuellement orientés vers la rénovation énergétique ou le logement social/abordable si vous souhaitez donner un sens social à vos investissements.

Pilier 3 : la prévoyance, l’oubli coûteux des TNS

On parle beaucoup de retraite, mais le risque majeur pour un TNS, c’est souvent ce qui se passe avant la retraite : maladie longue, invalidité, accident.

Un arrêt de travail prolongé peut :

• Couper quasiment tous vos revenus
• Mettre votre activité en danger
• Vous obliger à consommer tout votre capital d’épargne

La prévoyance pour TNS sert précisément à couvrir ces scénarios :

• Indemnités journalières en cas d’arrêt de travail
• Rente invalidité en cas d’incapacité durable
• Capital ou rente décès pour protéger votre famille

Quelques points clés à vérifier dans tout contrat :

• Le délai de franchise (à partir de quand les indemnités sont versées : 15, 30, 60, 90 jours…)
• Le mode de calcul de la rente (sur quel revenu de référence ? prise en compte des dividendes ? des dernières années ?)
• Les exclusions (sports à risque, affections dorsales, troubles psychiques parfois limités)

Si vous avez une famille à charge ou des crédits importants, la prévoyance n’est pas un luxe, c’est un socle. Là encore, l’économie de quelques dizaines d’euros par mois peut coûter très cher en cas de coup dur.

Statut TNS et investissements responsables : compatible ou mission impossible ?

On pourrait se dire : “Avec toutes ces contraintes, je n’ai pas vraiment le luxe de penser impact et ESG, je dois surtout sécuriser ma retraite.” C’est souvent l’erreur de perspective.

La réalité, c’est qu’il existe aujourd’hui un large éventail de solutions qui permettent de :

• Construire une vraie stratégie de retraite en tant que TNS
• Tout en finançant la transition écologique, l’économie sociale et solidaire, ou des projets à impact mesurable

Quelques exemples très concrets :

• Choisir un PER ou une assurance-vie avec une offre robuste de fonds ISR/à impact (pas seulement 2 fonds “verts” perdus dans un catalogue).
• Allouer une partie de son épargne longue à des fonds labellisés Greenfin (transition énergétique, eau, mobilité douce) ou Finansol (finance solidaire, insertion, logement social).
• Investir via des plateformes dédiées dans des projets d’énergies renouvelables, de rénovation énergétique ou des entreprises de l’ESS, tout en gardant une logique de diversification.

En tant que TNS, vous êtes déjà dans une démarche d’autonomie et de responsabilisation. Il est assez naturel de pousser cette logique jusque dans la façon dont vous faites travailler votre argent.

Étapes actionnables pour un TNS qui veut reprendre la main

Pour terminer, un plan en plusieurs étapes, simple mais efficace, pour transformer votre statut TNS en atout plutôt qu’en risque :

• 1. Faites l’état des lieux :
  • Quels sont vos droits estimés à la retraite (via info-retraite.fr) ?
  • Quel est votre niveau actuel d’épargne disponible ?
  • Avez-vous déjà une prévoyance ? Un PER ? Une assurance-vie ?
• 2. Sécurisez le court terme :
  • Construisez votre coussin de sécurité (6 à 12 mois de dépenses).
  • Vérifiez votre protection prévoyance et ajustez si nécessaire.
• 3. Structurez votre épargne retraite :
  • Ouvrez (ou optimisez) un PER adapté à votre statut de TNS.
  • Définissez un montant d’épargne mensuel réaliste, indexé sur votre revenu.
  • Complétez avec une ou plusieurs assurances-vie, dont au moins une orientée vers l’ISR ou l’impact.
• 4. Diversifiez progressivement :
  • Intégrez éventuellement un projet immobilier dans votre stratégie globale.
  • Ajoutez des supports thématiques (climat, santé, inclusion sociale) à mesure que votre capital grossit.
• 5. Revoyez la stratégie chaque année :
  • Vos revenus évoluent, votre statut peut changer (TNS → assimilé salarié, ou inversement).
  • Vos besoins familiaux et vos priorités d’impact peuvent aussi se transformer.

Être TNS n’est pas un handicap, c’est une architecture différente : moins de protections automatiques, plus de liberté de construction. Cette liberté est un risque si vous la subissez, un levier puissant si vous la prenez au sérieux.

La vraie question n’est pas “Est-ce que le statut TNS est risqué ?”, mais “Qu’est-ce que je fais, dès maintenant, pour que ce statut travaille pour moi – et, autant que possible, pour la société et la planète ?”.

Vous avez alimenté un PER pendant des années… et vous approchez enfin de la retraite. Une question devient alors centrale : comment sortir votre argent ? En rente, en capital, ou un mix des deux ? Et surtout : quelles sont les conséquences fiscales concrètes de chaque choix ?

La sortie du PER est un moment clé : bien arbitrée, elle peut vous faire gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée. Mal gérée, elle peut aussi alourdir fortement votre impôt et réduire l’efficacité de tout ce que vous avez patiemment construit.

On va donc passer en revue, de manière très pratique :

• les différentes options de sortie du PER ;
• la fiscalité réelle, avec des cas concrets ;
• les arbitrages entre rente et capital selon votre situation ;
• une méthode en étapes pour choisir votre stratégie de sortie.

Rappel rapide : ce que vous avez vraiment dans votre PER

Avant de parler sortie, il faut comprendre ce qui « compose » votre PER. Du point de vue fiscal, tout l’enjeu vient d’une distinction clé :

• les versements déductibles de votre revenu imposable (les plus fréquents pour les actifs qui optimisent leur impôt) ;
• les versements non déductibles (cas de certains versements volontaires non déduits, transferts d’anciens contrats, PER d’entreprise, participation/intéressement, etc.).

Pourquoi c’est crucial ? Parce que la fiscalité à la sortie n’est pas la même selon l’origine de l’épargne. Schématiquement :

• si vous avez déduit vos versements à l’entrée, vous ferez face à une imposition plus lourde à la sortie ;
• si vous n’avez pas déduit vos versements, la fiscalité à la sortie sera en général plus douce.

Gardez cette idée en tête : pour arbitrer entre rente et capital, il faut toujours revenir à cette question de base : « Mes versements ont-ils été déductibles ou non ? »

Les grandes options de sortie du PER

À l’âge de la retraite (âge légal ou liquidation de vos droits), vous avez en principe trois grandes options :

• sortie en capital (en une fois ou de façon fractionnée) ;
• sortie en rente viagère (un revenu régulier à vie) ;
• sortie mixte (une partie en capital, une partie en rente).

Techniquement, les règles peuvent varier selon le type de PER (PER individuel vs PER d’entreprise) et les clauses du contrat, mais dans la majorité des PER individuels, ces trois voies sont ouvertes à la retraite.

À côté de cela, il existe aussi des cas de sortie anticipée (achat de la résidence principale, invalidité, décès du conjoint, fin de droits chômage, etc.). Ils obéissent à des règles fiscales spécifiques, mais pour rester focus, on se concentre ici sur la sortie « normale » à la retraite.

Sortie en capital : comment ça marche vraiment ?

La sortie en capital est souvent perçue comme la plus simple : vous récupérez votre argent sous forme de versement(s), que vous pouvez ensuite réinvestir, utiliser pour un projet, ou garder en sécurité.

En pratique, vous pouvez :

• retirer la totalité en une fois ;
• programmer des retraits partiels étalés dans le temps (souvent plus intéressant fiscalement) ;
• combiner retraits programmés et rente sur une autre partie.

Mais la simplicité s’arrête là. Fiscalement, tout dépend de la nature des sommes :

• Les versements déductibles à l’entrée :
  • le capital correspondant (ce que vous avez versé) est imposé au barème de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des pensions, avec abattement de 10 % ;
  • les gains (plus-values, intérêts) sont soumis au PFU de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option globale pour le barème.
• Les versements non déductibles :
  • le capital (ce que vous avez versé) est non imposé à la sortie ;
  • les gains sont soumis au PFU de 30 % (ou barème sur option).

Autrement dit, si vous avez bien « optimisé » votre impôt à l’entrée avec des versements déductibles, l’administration vient se servir à la sortie. L’enjeu, c’est donc de maîtriser le timing pour éviter de faire exploser votre tranche marginale d’imposition.

Exemple concret :

Vous avez un PER de 120 000 € :

• 80 000 € de versements déductibles ;
• 40 000 € de gains.

Si vous sortez tout en capital en une fois :

• 80 000 € seront imposés au barème de l’IR avec abattement de 10 % ;
• 40 000 € seront taxés au PFU (30 %), soit 12 000 € d’impôt et prélèvements sociaux.

Si ces 80 000 € vous font passer d’une tranche à 11 % à 30 %, la facture peut devenir très salée. D’où l’intérêt d’étaler les retraits sur plusieurs années.

Sortie en rente viagère : sécurité, mais complexité fiscale

Avec la rente viagère, vous transformez votre capital en un revenu régulier versé à vie. Avantages :

• sécurité : vous ne risquez pas de « trop retirer » et de vous retrouver à sec ;
• simplicité budgétaire : vous connaissez à l’avance votre revenu mensuel ;
• gestion transférée à l’assureur.

En contrepartie, vous renoncez à votre capital : à votre décès, il n’est plus dans votre patrimoine (sauf options de réversion ou garanties spécifiques, qui diminuent le niveau de la rente).

Côté fiscalité, il faut distinguer à nouveau :

• Rente issue de versements déductibles :
  • elle est imposée comme une pension de retraite ;
  • donc soumise au barème de l’IR, avec abattement de 10 % ;
  • et aux prélèvements sociaux applicables aux pensions (CSG, CRDS, CASA selon votre revenu fiscal de référence).
• Rente issue de versements non déductibles (rente viagère à titre onéreux) :
  • seule une fraction de la rente est imposable (fonction de votre âge au moment de la mise en service) ;
  • cette fraction varie par exemple :
    • 70 % si vous avez moins de 50 ans,
    • 50 % de 50 à 59 ans,
    • 40 % de 60 à 69 ans,
    • 30 % à partir de 70 ans ;
  • la fraction imposable est taxée au barème de l’IR ;
  • des prélèvements sociaux sont également dus sur cette fraction.

En résumé, la rente est fiscalement plus ou moins lourde selon l’origine des versements… et beaucoup dépend de votre taux marginal d’imposition à la retraite.

Capital vs rente : comment arbitrer en pratique ?

On entre ici dans le cœur du sujet : dans quels cas privilégier le capital, la rente, ou un mix ? Il n’y a pas de réponse universelle, mais des profils types et des questions clés à se poser.

Quand la sortie en capital est souvent plus pertinente

La sortie en capital est généralement intéressante si :

• vous avez un projet clair nécessitant du cash (rembourser un crédit, travaux, achat de résidence principale ou secondaire, transmission, investissement locatif…) ;
• votre taux marginal d’imposition à la retraite est encore élevé et vous souhaitez piloter finement vos revenus imposables ;
• vous avez une bonne discipline financière et êtes capable de gérer vous-même la durée de votre capital ;
• vous disposez d’autres sources de revenus réguliers (pensions, loyers, dividendes) et votre besoin de « rente » est limité.

Dans ce cas, la stratégie consiste souvent à :

• étaler les retraits sur plusieurs années pour rester dans des tranches d’imposition raisonnables ;
• jouer sur l’arbitrage entre PFU et barème pour la taxation des gains ;
• réinvestir une partie du capital dans des supports plus flexibles (compte-titres, assurance-vie) si vous n’avez pas besoin de tout immédiatement.

Cas pratique :

Vous êtes à la retraite, vos pensions représentent 25 000 € par an, vous êtes en tranche à 11 %. Vous disposez d’un PER de 100 000 € (70 000 € déductibles + 30 000 € de gains).

Sortir 100 000 € en une fois pourrait vous propulser dans une tranche à 30 %, ce qui augmente nettement l’impôt total. À l’inverse, si vous sortez par tranches de 20 000 € sur 5 ans, vous gardez un meilleur contrôle sur votre fiscalité et l’abattement de 10 % s’applique chaque année sur la partie correspondant aux versements déductibles.

Quand la rente viagère a vraiment du sens

La rente viagère est plus adaptée si :

• votre priorité est la sérénité et la sécurité d’un revenu à vie ;
• vous avez peu ou pas d’autres revenus récurrents sécurisés ;
• vous craignez de mal gérer votre capital (risque de tout consommer trop vite ou de mal investir) ;
• votre espérance de vie (compte tenu de votre santé, antécédents familiaux) est raisonnablement longue, ce qui rend la rente potentiellement « rentable » ;
• une rente de réversion pour votre conjoint(e) est un objectif important.

La rente se compare à une sorte de « assurance longévité » : vous sacrifiez la liquidité du capital mais vous éliminez le risque de vivre très longtemps avec des revenus insuffisants.

Fiscalement, la rente peut aussi être intéressante si, à la retraite :

• votre taux marginal d’imposition est modéré ;
• l’abattement de 10 % sur les pensions joue en votre faveur ;
• ou encore si vous percevez une rente viagère à titre onéreux (versements non déductibles) avec une fraction imposable limitée à 30–40 % de la rente.

La voie médiane : la sortie mixte

Dans de nombreux cas, la meilleure solution n’est ni 100 % capital, ni 100 % rente, mais une combinaison :

• une partie du PER est convertie en rente, pour sécuriser un « socle » de revenus stables ;
• le reste est récupéré en capital, à utiliser ou à réinvestir selon vos projets.

Concrètement, cela permet par exemple :

• de couvrir vos dépenses fixes (logement, alimentation, charges, mutuelle) grâce à la rente ;
• d’utiliser le capital pour :
  • rembourser un prêt,
  • effectuer des travaux,
  • constituer une réserve de précaution,
  • transmettre une partie du patrimoine à vos enfants,
  • ou investir dans des actifs à impact (SCPI solidaires, fonds ESG, obligations vertes, etc.).

C’est souvent ce mix qui permet de concilier sécurité, flexibilité et optimisation fiscale.

Les principaux pièges à éviter au moment de la sortie

Même des épargnants avertis tombent dans certains pièges classiques. Quelques points de vigilance :

• Sortir tout en une fois « parce que c’est plus simple » :
  • c’est parfois la pire option fiscalement ;
  • un étalement sur quelques années peut réduire fortement la facture d’impôt.
• Oublier l’impact sur les prestations sociales :
  • des sorties importantes de capital peuvent faire grimper votre revenu fiscal de référence ;
  • avec impact possible sur certaines aides ou exonérations (taxe d’habitation résiduelle, CSG réduite, etc.).
• Ne pas tenir compte de la fiscalité successorale :
  • en rente, le capital disparaît en grande partie de l’héritage ;
  • en capital, vous gardez une marge pour organiser des donations ou une transmission plus fine.
• Ignorer les frais :
  • la conversion en rente s’accompagne parfois de frais ou de tables de mortalité peu favorables ;
  • certains PER facturent des frais de sortie, de gestion sur rente, etc. : à analyser en détail.
• Ne pas distinguer versements déductibles / non déductibles :
  • mélanger les deux conduit à des approximations ;
  • il faut idéalement savoir, contrat à l’appui, quelle part de votre PER relève de chaque « compartiment » fiscal.

Une méthode en 5 étapes pour choisir votre stratégie de sortie PER

Pour passer de la théorie à l’action, voici une approche structurée, proche de ce que ferait un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé en retraite.

Étape 1 – Cartographier votre PER

• Demandez à votre assureur/gestionnaire un état détaillé de votre PER ;
• identifiez :
  • le montant total,
  • la part des versements déductibles,
  • la part des versements non déductibles,
  • le montant des gains sur chaque compartiment.

Étape 2 – Faire le point sur vos revenus à la retraite

• Listez vos revenus prévus :
  • pensions de base et complémentaires,
  • loyers,
  • dividendes, intérêts, autres rentes.
• Estimez votre taux marginal d’imposition prévisible sans le PER ;
• regardez votre besoin de revenus supplémentaires pour atteindre votre niveau de vie cible.

Étape 3 – Simuler différents scénarios de sortie

• Scénario 100 % capital (en une fois, puis étalé sur X ans) ;
• Scénario 100 % rente ;
• Scénario mixte (par exemple 50 % rente / 50 % capital) ;
• Pour chaque scénario, estimez :
  • le revenu annuel imposable,
  • l’impôt annuel correspondant,
  • la « durée de vie » potentielle du capital (dans les scénarios en capital) selon différents rendements.

Sans logiciel spécialisé, cela peut paraître fastidieux, mais une simple feuille Excel et les tranches d’imposition actualisées permettent déjà de dégrossir très correctement le sujet.

Étape 4 – Intégrer vos objectifs personnels et patrimoniaux

• Quelle importance accordez-vous à la sécurité d’un revenu garanti à vie ?
• Souhaitez-vous transmettre une partie significative de votre patrimoine à vos héritiers ?
• Êtes-vous à l’aise avec l’idée de gérer un capital (arbitrages, flux de retraits, placements) ?
• Quel est votre état de santé et celui de votre conjoint(e) ? (question froide mais essentielle pour évaluer l’intérêt d’une rente).

À ce stade, l’arbitrage devient plus clair : si la sécurité l’emporte, la rente prend du poids ; si la transmission et la flexibilité priment, le capital devient prioritaire.

Étape 5 – Découper dans le temps

La stratégie choisie n’est pas forcément figée dès le premier jour de la retraite. Vous pouvez :

• commencer par une sortie en capital partielle pour certains projets essentiels ;
• attendre quelques années pour convertir le solde en rente, lorsque votre situation de santé, de couple ou fiscale sera plus lisible ;
• ou, inversement, démarrer immédiatement avec une rente sur une partie du capital et garder une autre poche en réserve.

L’idée n’est pas seulement de choisir « rente ou capital », mais de choisir un chemin de sortie, adapté à votre trajectoire de vie, à vos valeurs (y compris d’investissement responsable) et à vos contraintes fiscales.

En résumé : faire du PER un outil, pas une prison fiscale

Le PER est un excellent outil d’optimisation fiscale à l’entrée, mais la vraie valeur se joue à la sortie. Rente, capital ou mix : chacune de ces options peut être pertinente… ou catastrophique, selon votre contexte.

La clé est de :

• bien distinguer versements déductibles et non déductibles ;
• raisonner en taux marginal d’imposition futur, pas seulement en impôt économisé dans le passé ;
• ne pas se précipiter sur une sortie en une fois « par simplicité » ;
• intégrer vos enjeux de sécurité, de transmission et vos convictions d’investisseur responsable.

Si vous avez un PER significatif (50 000 €, 100 000 € ou plus), passer par cette réflexion structurée – éventuellement avec un conseiller indépendant réellement au clair sur la fiscalité du PER – n’est pas un luxe. C’est le moyen de transformer un simple produit d’épargne retraite en véritable levier de stratégie patrimoniale… et de vous assurer que l’outil reste au service de votre vie, et non l’inverse.

PEL et taux d’emprunt : le vrai rôle de votre vieux plan dans un projet immobilier

On parle beaucoup du taux d’intérêt des crédits immobiliers, des renégociations, du HCSF… mais très peu d’un produit qui dort encore dans les tiroirs de millions de Français : le PEL, ou Plan d’Épargne Logement.

Et pourtant, le taux d’emprunt associé au PEL peut, dans certains cas, faire basculer la rentabilité globale d’un projet immobilier, ou au contraire le rendre totalement hors marché.

Problème : la plupart des épargnants ne savent même pas quel taux de prêt est attaché à leur PEL, ni s’il est intéressant de l’utiliser ou pas.

On va donc décortiquer :

• comment fonctionne le duo taux d’épargne / taux d’emprunt du PEL,
• dans quels cas le prêt PEL améliore réellement un projet immobilier,
• quand il vaut mieux utiliser le PEL comme simple réserve de cash… voire le fermer,
• et comment intégrer le PEL dans une stratégie d’épargne responsable et efficace.

Rappel express : comment fonctionne un PEL, vraiment ?

Le PEL, ce n’est pas juste un livret un peu mieux rémunéré. C’est un produit en deux temps :

• Phase d’épargne : vous versez régulièrement, vous touchez un taux d’intérêt fixe (déterminé à l’ouverture) et vous cumulez des droits à prêt.
• Phase de prêt : vous pouvez, si vous le souhaitez, transformer tout ou partie de ces droits en crédit immobilier à taux garanti.

Deux taux à distinguer absolument :

• Le taux d’épargne : c’est ce que vous rapporte le PEL sur vos versements (ex : 2,50 % brut pour un PEL ouvert en 2024).
• Le taux d’emprunt : c’est le taux auquel la banque vous prêtera si vous utilisez vos droits à prêt (différent selon la date d’ouverture).

Ce qui change tout, c’est que taux d’épargne et taux d’emprunt sont figés à l’ouverture. Un PEL de 2005, 2015 ou 2023 n’a ni le même rendement, ni le même taux de crédit associé.

Les différents “vintages” de PEL : êtes-vous assis sur une pépite ou sur un poids mort ?

Avant de parler projet immobilier, il faut situer dans quelle “génération” se trouve votre PEL. Quelques repères (valeurs indicatives, les conditions exactes peuvent varier légèrement selon la banque) :

• PEL ouverts avant mars 2011 :
  • Taux d’épargne souvent entre 2,50 % et 4,50 % brut.
  • Taux d’emprunt fréquemment entre 4,20 % et 4,80 %.
  • Statut fiscal très avantageux sur les intérêts pendant les 12 premières années.
• PEL 2011 – 2016 :
  • Taux d’épargne en baisse progressive (2,50 %, puis 2 %, puis 1,50 %).
  • Taux d’emprunt autour de 4,20 % – 4,40 %.
• PEL 2016 – 2018 :
  • Taux d’épargne 1 % brut.
  • Taux d’emprunt autour de 2,20 %.
• PEL depuis 2018 :
  • Taux d’épargne longtemps figé à 1 %, puis remonté (2 % à partir de 2023, 2,50 % en 2024).
  • Taux d’emprunt autour de 3,20 % (variable selon la génération).
  • Fiscalité alourdie : intérêts soumis au PFU (30 %) dès la première année.

Ce panorama montre déjà une chose essentielle : le prêt PEL n’est intéressant que si son taux d’emprunt est compétitif par rapport au marché au moment où vous achetez.

Autrement dit, un vieux PEL à 4,50 % de taux d’emprunt peut être un excellent support d’épargne… mais un très mauvais crédit immobilier.

PEL et projet immobilier : dans quels cas le taux d’emprunt est un atout ?

Pour savoir si votre taux PEL “fait le job” dans un projet immobilier, posez-vous une série de questions simples – mais dans le bon ordre.

1. Quel est le taux de crédit immobilier du marché aujourd’hui ?

La comparaison de base reste : taux PEL vs taux de marché. Exemples simplifiés :

• Vous avez un PEL avec un taux de prêt à 2,20 % sur 15 ans.
  • Taux du marché sur 15 ans : 3,80 % → prêt PEL potentiellement très intéressant.
• Vous avez un PEL avec un taux de prêt à 4,20 %.
  • Taux du marché sur 20 ans : 3,70 % → le prêt PEL n’a plus aucun avantage, voire un surcoût.

Le calcul à faire est basique mais puissant : comparez le coût total des intérêts avec et sans prêt PEL, à durée équivalente.

2. Quel montant de prêt pouvez-vous réellement obtenir grâce au PEL ?

Le PEL ne vous ouvre pas un crédit illimité. Le montant dépend :

• des droits à prêt accumulés,
• de l’utilisation de ceux-ci par vous (ou parfois par un membre de la famille, via la cession de droits),
• du projet (résidence principale, travaux, investissement locatif sous conditions…).

En pratique, les montants de prêts PEL tournent souvent entre 10 000 € et 92 000 €, avec une durée typique de 2 à 15 ans.

Impact concret :

• Sur un petit projet (ex : travaux de rénovation énergétique de 20 000 €), un prêt PEL à bon taux peut faire une vraie différence.
• Sur un achat à 300 000 € financé à 25 ans, même un bon taux PEL sur 20 000 € ne changera pas radicalement la mensualité globale, mais peut optimiser un peu le coût global.

3. Est-ce que le prêt PEL s’intègre bien dans le “montage” global ?

Votre projet immobilier ne se résume pas à un seul crédit. Vous pouvez avoir :

• un prêt principal classique (amortissable),
• un prêt PEL en complément,
• éventuellement des prêts aidés (PTZ, éco-PTZ, etc.).

La vraie question devient alors : est-ce que la combinaison de ces crédits optimise :

• le coût total (intérêts cumulés),
• la souplesse (possibilité de modulation, remboursement anticipé, etc.),
• et votre capacité future à investir à nouveau ?

Parfois, accepter un taux un peu plus élevé sur une petite partie du financement en échange de plus de flexibilité peut être un choix rationnel – surtout si vous avez d’autres projets d’investissement (y compris à impact) dans votre pipe.

Cas pratiques : quand le prêt PEL aide vraiment… et quand il pénalise

Pour sortir de la théorie, prenons deux scénarios inspirés de situations fréquentes.

Cas 1 : un PEL “nouvelle génération” avec taux de prêt compétitif

Profil : Sophie a ouvert un PEL en 2017.

• Taux d’épargne : 1 % brut.
• Taux de prêt : 2,20 %.
• Montant du projet : 220 000 € pour sa résidence principale.
• Droits à prêt : 40 000 € utilisables sur 15 ans.
• Taux du marché (crédit immo classique sur 20 ans) : 3,90 %.

Montage possible :

• 40 000 € à 2,20 % via son PEL sur 15 ans.
• Le reste (180 000 €) à 3,90 % sur 20 ans.

Elle réduit ainsi le coût des intérêts d’une partie significative de son financement. Dans ce cas, le prêt PEL joue son rôle historique : un vrai levier pour acheter à meilleur coût.

Cas 2 : un vieux PEL très bien rémunéré… mais avec un taux de prêt toxique

Profil : Marc a ouvert un PEL en 2006.

• Taux d’épargne : 2,50 % brut (intéressant dans le contexte de taux bas des dernières années).
• Taux de prêt : 4,50 %.
• Projet : investissement locatif dans une petite ville en transition (rénovation énergétique lourde à prévoir).
• Taux du marché sur 20 ans : 3,60 %.

Dans son cas :

• Utiliser le prêt PEL à 4,50 % serait objectivement défavorable par rapport à un crédit classique.
• En revanche, conserver le PEL comme support d’épargne (2,50 % brut, même fiscalisé) reste intéressant par rapport à certains livrets bancaires classiques.
• Il peut aussi mobiliser une partie du PEL comme apport, et laisser le reste fructifier jusqu’à un horizon cohérent avec ses autres projets.

Dans ce scénario, le PEL n’est pas un outil de financement, mais un outil de trésorerie et de sécurité.

Epargne logement : le PEL comme “réserve stratégique” dans une stratégie d’investissement

On réduit souvent le PEL à un produit “pour acheter sa résidence principale”. C’est une vision très partielle. Utilisé intelligemment, le PEL peut jouer plusieurs rôles dans une stratégie patrimoniale plus globale.

1. Réserve de liquidités dédiée au projet immobilier

Avant même de parler de prêt, le simple fait d’avoir :

• quelques dizaines de milliers d’euros bien identifiés sur un PEL,
• affectés mentalement à un futur projet immobilier,

vous oblige à structurer votre épargne : vous distinguez mieux ce qui relève de la sécurité (livret A, LDDS), du long terme (PEA, assurance-vie) et du “fonds projet immobilier”.

C’est un biais psychologique utile : un argent “étiqueté” a moins de chances de partir dans la consommation ou des placements inadaptés à l’horizon de votre projet.

2. Outil pour lisser les cycles de taux

Le gros intérêt du PEL, souvent oublié, c’est la visibilité à long terme :

• le taux d’épargne est connu à l’avance (utile si les taux de marché retombent),
• le taux de prêt est verrouillé (protection si les taux de crédit remontent brutalement).

Vous n’avez pas à “timer le marché” des taux immobiliers : vous préparez votre projet, et, le moment venu, vous regardez si le prêt PEL est compétitif ou si le PEL ne sert que d’apport.

3. Base de sécurité pour oser des investissements plus dynamiques

Dans une logique d’allocation d’actifs responsable, le PEL peut servir de pilier stable :

• une partie de votre épargne est placée à taux connu,
• ce qui peut vous permettre d’être plus à l’aise pour investir, par ailleurs, dans :
  • un PEA orienté vers des entreprises à impact,
  • des fonds thématiques ESG,
  • un projet d’entrepreneuriat social, etc.

L’idée n’est pas de tout mettre sur un PEL, loin de là, mais de l’utiliser comme une brique d’épargne peu risquée dans un ensemble plus large.

Points de vigilance : les pièges classiques autour du taux d’emprunt PEL

Comme souvent en finance, ce qui paraît simple cache des subtilités. Quelques erreurs fréquentes à éviter.

Se focaliser uniquement sur le taux affiché

Un taux de 2,20 % peut sembler imbattable… jusqu’à ce que :

• vous réalisiez que la durée du prêt PEL est limitée (par exemple 10 ou 15 ans),
• ce qui augmente fortement la mensualité,
• et peut dégrader votre capacité d’emprunt globale.

Il faut toujours comparer sur la base :

• du coût total du crédit (intérêts + assurance),
• de la mensualité,
• et de l’impact sur votre budget mensuel.

Oublier la fiscalité du PEL “nouvelle génération”

Les PEL ouverts depuis 2018 voient leurs intérêts soumis d’emblée :

• au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème.

Un PEL à 2,50 % brut ne rapporte donc en réalité qu’environ 1,75 % net de PFU. À comparer avec d’autres supports sécurisés (fonds euros responsables, livrets réglementés) en tenant compte :

• du risque,
• de la liquidité,
• et de votre horizon de projet.

Surestimer l’intérêt d’un “droit à prêt” par principe

Beaucoup de clients considèrent les droits à prêt PEL comme un trésor à ne pas “gâcher”, et se sentent presque obligés d’utiliser le prêt PEL le jour où ils achètent.

C’est un biais classique de “coût irrécupérable” : vous n’êtes pas obligé d’utiliser un outil sous prétexte que vous l’avez. Si le prêt PEL est hors marché le jour J, l’utiliser revient à se tirer une balle dans le pied.

Comment intégrer intelligemment votre PEL dans un projet d’épargne responsable

Si l’on sort du pur prisme “crédit immobilier”, le PEL peut aussi être évalué à l’aune de votre volonté de donner du sens à votre épargne.

1. Commencez par un diagnostic honnête

• Quel est le taux d’emprunt de votre PEL ?
• Quel est son taux d’épargne net de fiscalité ?
• Quel montant avez-vous dessus ?
• Quel est votre horizon de projet immobilier (2 ans, 5 ans, 10 ans… ou pas de projet identifié) ?

En fonction de ces réponses, votre PEL peut être :

• un outil de financement prioritaire (si taux de prêt attractif, projet proche),
• un pur support d’épargne “tampon”,
• ou un candidat à la fermeture si son rendement net est faible et que vous avez mieux à faire de ce capital.

2. Regardez où va l’argent lorsque vous épargnez ailleurs

Si votre PEL rapporte peu, vous pouvez envisager de :

• transférer une partie de l’épargne vers :
  • des supports à impact via une assurance-vie (fonds labellisés ISR, Greenfin, Finansol),
  • des fonds euros “verts” (si l’allocation est réellement transparente),
  • des plateformes de financement participatif axées sur la transition énergétique ou l’inclusion sociale.

Attention toutefois : la liquidité et le risque ne seront pas les mêmes qu’un PEL. L’idée n’est pas de tout basculer, mais de construire un mix cohérent : sécurité (PEL, livrets), long terme responsable (PEA/assurance-vie), et éventuellement une poche “impact” plus engagée.

3. Anticipez l’après-projet

Le jour où vous utiliserez tout ou partie de votre PEL (en prêt ou en apport), il disparaîtra ou se transformera.

C’est le moment idéal pour se poser une question simple : quel produit prend le relais dans ma stratégie d’épargne responsable ?

• un nouveau PEL (si les conditions le justifient),
• un plan d’investissement régulier sur des fonds à impact,
• ou une montée en puissance de votre poche “transition énergétique” si votre projet immobilier a déjà intégré une dimension environnementale (rénovation, matériaux durables, etc.).

En résumé : transformer un PEL en outil, pas en relique

Le PEL n’est ni un graal, ni un produit dépassé. C’est un outil hybride, qui peut tour à tour être :

• un très bon support d’épargne sécurisée (surtout pour les anciens plans),
• un levier de financement intéressant si le taux d’emprunt est compétitif,
• ou un simple relai de trésorerie en attendant d’être réalloué vers des placements plus cohérents avec vos objectifs – financiers et d’impact.

Le point clé reste le même : ne subissez pas votre PEL. Identifiez clairement :

• son “vintage”,
• son rendement net,
• son taux d’emprunt,
• et la place qu’il doit occuper dans votre stratégie d’épargne globale.

C’est seulement à cette condition que le fameux “taux d’emprunt PEL” cessera d’être une ligne obscure dans un contrat pour devenir ce qu’il devrait toujours être : une option que vous activez ou non, en pleine connaissance de cause, au service de votre projet immobilier et de vos choix d’investissement.

La succession est rarement un sujet qu’on aborde avec plaisir… mais c’est souvent l’un des plus gros leviers d’optimisation patrimoniale. Et lorsqu’il y a de l’immobilier en jeu, la société civile immobilière (SCI) devient rapidement un outil incontournable. Bien utilisée, elle permet de transmettre progressivement, de réduire la fiscalité et de préserver la paix familiale. Mal utilisée, elle peut devenir une usine à gaz, source de blocages et de conflits.

Dans cet article, on va passer en revue les bases à connaître pour organiser une succession autour d’une SCI : comment se transmettent les parts, quel est le régime fiscal, quelles stratégies patrimoniales sont possibles… et à quels pièges il faut absolument faire attention.

Pourquoi la SCI est au cœur de la transmission patrimoniale

Sur le plan civil, la SCI permet de remplacer la détention directe d’un bien immobilier par la détention de parts sociales. Au lieu de léguer un appartement, vous transmettez des titres de société. Ce simple changement a plusieurs conséquences majeures :

• Transmission plus souple : on peut donner progressivement des parts, en fractionnant dans le temps.
• Évaluation patrimoniale potentiellement optimisée : les parts de SCI peuvent bénéficier d’une décote (notamment pour illiquidité ou minorité) selon les situations, ce qui peut réduire la base taxable.
• Organisation de la gouvernance : les statuts permettent de cadrer les pouvoirs de chacun (gérant, associés, droits de vote…).
• Préservation de l’unité du patrimoine : la SCI évite l’indivision “classique” sur l’immeuble, souvent source de conflits.

Pour une famille qui possède un ou plusieurs biens locatifs, la question n’est souvent pas “Faut-il une SCI ?” mais plutôt “Quelle SCI, avec quels statuts, pour quels objectifs de transmission ?”.

Transmission de parts de SCI : ce qu’il faut bien comprendre

Sur le plan juridique, transmettre une SCI, c’est transmettre des parts sociales. Cela peut se faire :

• Par donation (de son vivant)
• Par succession (au décès)
• Par cession à titre onéreux (vente de parts à un héritier ou à un tiers)

Les règles varient selon le moment et la forme de cette transmission.

Au décès, les parts de SCI entrent dans l’actif successoral au même titre que n’importe quel autre bien. Elles sont alors réparties entre les héritiers selon :

• Les règles de réserve héréditaire (parts minimales revenant aux enfants)
• Les éventuels testaments ou donations antérieures (donations-partages, par exemple)

En pratique, le notaire :

• Fait évaluer les parts de la SCI (valeur vénale des biens – dettes – décotes éventuelles)
• Détermine la part de chaque héritier
• Fait modifier la répartition des parts au registre des associés.

De son vivant, la transmission prend plus souvent la forme de donations de parts. C’est là que la SCI devient un outil redoutablement efficace :

• On peut donner par tranches (en profitant des abattements renouvelables tous les 15 ans).
• On peut démembrer les parts (donner la nue-propriété et conserver l’usufruit).
• On peut réserver les pouvoirs de gestion via des statuts bien rédigés.

Autrement dit : vous pouvez transmettre la propriété économique à vos enfants, tout en gardant la main sur la gestion et souvent sur les revenus, pendant un certain temps.

Fiscalité des transmissions de parts de SCI

Le cœur du sujet, c’est évidemment l’impôt : droits de mutation, plus-values, IFI… Passons les principaux cas en revue.

Les droits de donation et de succession

Que l’on transmette un appartement en direct ou des parts de SCI, la base de calcul des droits reste la même : la valeur nette transmise après abattements.

Pour des parts de SCI, cela donne :

• Valeur vénale des immeubles détenus par la SCI
• Moins les dettes (emprunts, comptes courants d’associés…)
• Divisé par le nombre de parts = valeur unitaire
• Éventuellement ajusté par des décotes (si justifiables : minorité, absence de marché, clauses statutaires restrictives).

On applique ensuite les abattements personnels (par exemple 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) et le barème des droits de mutation.

Exemple simple : une SCI détient un immeuble locatif valant 600 000 €, avec 200 000 € d’emprunt restant. La valeur nette est de 400 000 €. S’il y a 1 000 parts, chaque part vaut 400 €.

• Le parent détient 1 000 parts.
• Il décide de donner 500 parts à son fils unique.
• Valeur de la donation : 500 × 400 € = 200 000 €.
• Abattement parent/enfant : 100 000 €.
• Base taxable : 100 000 €, soumise au barème des droits de donation.

En pratique, les montants peuvent être encore allégés si une décote de minorité ou de blocage est admise par l’administration (surtout si le donataire est minoritaire, si les statuts limitent fortement la liquidité des parts, etc.). Mais attention : ça ne s’improvise pas, et ça doit être solide et justifiable.

Le cas stratégique du démembrement de propriété

C’est l’un des leviers les plus puissants dans une SCI familiale. Le principe :

• Les parents conservent l’usufruit des parts (droit aux revenus, souvent droit de vote).
• Les enfants reçoivent la nue-propriété (propriété “en attente”).
• Au décès des parents, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants deviennent plein-propriétaires… sans droits de succession supplémentaires sur ces parts.

Fiscalement, la valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier (barème fiscal de l’article 669 du CGI). Plus vous êtes jeune, plus l’usufruit vaut cher, donc la nue-propriété vaut peu. Inversement, plus vous êtes âgé, plus la nue-propriété est valorisée.

Exemple : à 65 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est de 40 %, la nue-propriété de 60 %.

• Vous détenez 400 000 € de parts de SCI.
• Vous donnez la nue-propriété à vos enfants : seule la valeur de la nue-propriété (60 %, soit 240 000 €) entre dans la base des droits de donation.
• Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété, sans repayer de droits sur ces parts.

En combinant ce schéma avec les abattements renouvelables tous les 15 ans, on peut transmettre un patrimoine immobilier significatif avec un coût fiscal maîtrisé, voire très faible, dans certaines configurations.

Impact sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les parts de SCI entrent dans le calcul de l’IFI lorsque :

• La SCI est à l’impôt sur le revenu (IR) et détient majoritairement de l’immobilier non professionnel.
• La SCI est à l’IS, mais une fraction de la valeur des parts peut quand même être retenue si l’objet reste immobilier (règles spécifiques d’assujettissement).

En cas de démembrement :

• En principe, c’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété à l’IFI.
• Il existe des exceptions (notamment pour certains démembrements liés à une succession), mais la règle de base reste : “c’est l’usufruitier qui supporte l’IFI”.

C’est un paramètre important pour calibrer la stratégie de transmission : si les parents sont déjà à la limite de l’IFI, conserver l’usufruit de biens très valorisés n’est pas neutre.

Plus-values en cas de cession de parts

Dernier volet fiscal à ne pas oublier : la plus-value.

• Donation : la donation de parts est en principe hors champ de la plus-value (on ne paie pas d’impôt sur la plus-value à cette occasion).
• Cession à titre onéreux : la vente de parts de SCI peut générer une plus-value immobilière ou mobiliaire selon la nature de la SCI (IR ou IS), avec des régimes différents (abattements pour durée de détention, etc.).

En cas de succession ou de donation, l’héritier ou le donataire reprend en principe la date et le prix d’acquisition pour le calcul futur de la plus-value (avec des exceptions, notamment via les réévaluations en cas de décès pour certains régimes). C’est un point technique à vérifier au cas par cas avec un professionnel, surtout si la SCI détient des biens anciens avec de fortes plus-values latentes.

Stratégies patrimoniales autour d’une SCI familiale

La SCI est un contenant. La stratégie, c’est ce que vous en faites. Quelques schémas fréquemment utilisés, avec leurs avantages et points de vigilance.

Donation progressive de parts aux enfants

Objectif : transmettre progressivement tout en restant gérant de la SCI.

• Création ou apport des biens immobiliers à une SCI familiale.
• Parents gérants, détenant initialement 100 % des parts.
• Donations successives de parts aux enfants tous les 10 à 15 ans, en utilisant les abattements.
• Clauses statutaires garantissant que les parents conservent les pouvoirs de gestion (voire un droit de vote double sur certaines décisions).

Avantages :

• Réduction de l’assiette taxable au fil du temps.
• Anticipation des transmissions plutôt que choc successoral massif.
• Possibilité d’impliquer les enfants tôt dans la gestion.

Points de vigilance :

• Attention à ne pas créer une gouvernance bancale : enfants associés, mais sans aucune voix au chapitre, ça ne fonctionne pas toujours très bien à long terme.
• Veiller à l’équité entre enfants (valorisations cohérentes, éventuelle donation-partage).

Démembrement des parts pour conserver les revenus

Objectif : préparer la transmission sans perdre son niveau de vie.

• Les parents conservent l’usufruit des parts (= perçoivent les loyers, gardent la main sur les décisions).
• Les enfants reçoivent la nue-propriété via donation.
• Les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.
• Au décès, les enfants deviennent plein-propriétaires sans taxation nouvelle.

Avantages :

• Protection économique des parents.
• Anticipation de la transmission avec coût fiscal étalé dans le temps.
• Stabilité de la gestion : un seul centre de décision pendant la durée de l’usufruit.

Points de vigilance :

• Bien cadrer dans les statuts le rôle du nu-propriétaire (information, droit de regard minimal, etc.).
• Ne pas oublier la question de l’entretien du patrimoine : qui finance quel type de travaux ?

Protéger un conjoint tout en préservant les enfants

Dans de nombreuses familles, la SCI est utilisée pour protéger le conjoint survivant, tout en sécurisant la transmission finale aux enfants (y compris ceux d’une première union).

• Démembrement des parts avec usufruit attribué au conjoint survivant et nue-propriété aux enfants.
• Aménagement des statuts pour donner un pouvoir renforcé au conjoint en tant que gérant ou usufruitier.

Ce type de montage permet par exemple :

• De garantir au conjoint survivant le droit de rester dans le logement ou de percevoir les loyers.
• De s’assurer que le capital reviendra in fine aux enfants, sans que le conjoint puisse tout vendre ou dilapider (sauf clauses particulières).

On est ici à la frontière entre droit patrimonial de la famille et droit des sociétés : un terrain où l’accompagnement par un notaire et/ou un avocat spécialisé est indispensable.

Cas pratique simplifié : une SCI locative familiale

Imaginez un couple de 62 et 60 ans, qui détient via une SCI :

• Deux appartements locatifs à Lyon et Bordeaux.
• Valeur totale : 800 000 €.
• Emprunt restant : 300 000 €.
• Valeur nette de la SCI : 500 000 €.

Ils ont deux enfants majeurs. Leur objectif : transmettre progressivement en limitant au maximum la fiscalité et les tensions futures.

Stratégie possible :

• Étape 1 : évaluation des parts (500 000 € pour 1 000 parts = 500 € la part).
• Étape 2 : donation de nue-propriété de 250 parts à chaque enfant (soit 500 parts au total).
• Âge moyen des parents : 61 ans, valeur fiscale de la nue-propriété : 60 % (hypothèse).
• Valeur taxable de la donation : 500 parts × 500 € × 60 % = 150 000 €.
• Répartition : 75 000 € par enfant, avec abattement de 100 000 € par parent et par enfant.

Résultat :

• Aucun droit de donation immédiat (sous réserve de l’antériorité des donations précédentes).
• Les parents conservent l’usufruit (revenus) et la gérance.
• Au décès, les enfants deviennent plein-propriétaires sans droits supplémentaires sur ces parts.
• Dans 15 ans, de nouvelles donations pourront être réalisées en profitant à nouveau des abattements.

C’est typiquement le genre de stratégie qui, mise en place à 55–65 ans, permet de transmettre un patrimoine immobilier significatif avec un coût fiscal global très réduit, tout en gardant la maîtrise opérationnelle pendant encore 15–20 ans.

Les pièges à éviter absolument

La SCI n’est pas une baguette magique. Elle ne fait pas disparaître l’impôt, ni les conflits familiaux. Quelques pièges classiques :

• Les SCI “boîte vide” : créer une SCI sans réflexion sur les objectifs (transmission, gestion, financement…), puis se retrouver coincé dans une structure inadaptée.
• Les montages trop agressifs : décotes artificielles, clauses statutaires manifestement abusives, ou organisation uniquement motivée par l’évitement de l’impôt. L’administration fiscale dispose de l’outil de l’abus de droit pour remettre en cause ces montages.
• La gouvernance oubliée : des enfants associés, mais sans information, sans voix et sans compréhension du fonctionnement de la SCI. Résultat : incompréhensions, blocages et parfois contentieux.
• L’absence de mise à jour : une SCI créée à 40 ans peut être totalement inadaptée à 65 ans si les statuts n’ont jamais été revus (nouvelle situation familiale, nouveaux objectifs, nouvelle fiscalité).
• La méconnaissance des règles civiles : même avec une SCI, on ne peut pas “déshériter” ses enfants ou contourner la réserve héréditaire. Les montages qui y ressemblent trop sont fragiles juridiquement.

Dernier point, en phase avec la philosophie d’un investisseur responsable : la SCI peut (et devrait) aussi être l’endroit où l’on formalise un projet patrimonial commun. Pourquoi cet immobilier ? Pour quels usages ? Avec quelle vision à long terme ? La transmission n’est pas qu’une question de fiscalité, c’est aussi une question de sens, de cohésion familiale et de responsabilité intergénérationnelle.

En résumé : la SCI est un formidable outil de transmission, à condition d’être pensée comme un véritable projet patrimonial, et non comme une simple “astuce fiscale”. Pour une stratégie sur mesure, combinant droit civil, fiscalité et objectifs de famille, l’appui d’un notaire et d’un conseil en gestion de patrimoine spécialisé reste indispensable.