Succession sci : règles, fiscalité et organisation pour transmettre un patrimoine immobilier

Transmettre un patrimoine immobilier, ce n’est pas seulement une question de chiffres et de fiscalité. C’est aussi une question d’organisation, de paix familiale… et parfois de valeurs à faire vivre dans le temps (logement abordable, rénovation énergétique, bail solidaire, etc.).

La SCI (société civile immobilière) s’est imposée comme l’outil-star pour structurer ce patrimoine. Mais au moment de la succession, une SCI mal pensée peut devenir un nid à conflits et à surcoûts fiscaux.

On va donc décortiquer ensemble les règles, la fiscalité et l’organisation à mettre en place pour utiliser une SCI comme un vrai outil de transmission — pas comme une bombe à retardement familiale.

Rappel rapide : à quoi sert une SCI pour la transmission ?

Une SCI, c’est une société qui détient un ou plusieurs biens immobiliers. Vous ne transmettez pas directement l’immeuble, mais des parts sociales. C’est ce “détour” par la société qui permet de jouer sur :

• La souplesse : vous pouvez donner des parts progressivement, sans vendre le bien.
• La gouvernance : vous distinguez qui possède (les associés) et qui gère (le gérant).
• La fiscalité : les donations de parts de SCI, surtout si elles sont démembrées, peuvent optimiser les droits à payer.
• L’impact : une SCI peut être structurée autour d’un projet (logement social, rénovation énergétique, tiers-lieu, location abordable…) et ce projet peut être “encadré” juridiquement sur le long terme.

Concrètement, pour la succession, la SCI est souvent utilisée pour :

• Éviter l’indivision brute sur les biens immobiliers (source classique de blocages).
• Donner petit à petit des parts aux enfants tout en gardant la main sur la gestion.
• Figurer un projet immobilier cohérent (par exemple : “SCI Famille Martin – logements rénovés basse conso en centre-ville”).

Succession en SCI : ce qui se passe juridiquement au décès

Juridiquement, au décès d’un associé, ce ne sont pas les biens de la SCI qui sont transmis, mais ses parts sociales.

Trois points-clés à comprendre :

• La SCI ne “meurt” pas avec l’associé : la société continue d’exister, de percevoir les loyers, de payer les charges.
• Ce sont les héritiers qui deviennent associés (sauf clause contraire dans les statuts).
• Les statuts de la SCI sont déterminants pour organiser cette transmission sans crise.

Dans les faits, au décès :

• Le notaire établit la dévolution successorale (qui hérite de quoi).
• Les parts de SCI sont évaluées (avec parfois une décote, on y revient).
• Les héritiers deviennent associés, sous réserve d’éventuelles clauses d’agrément dans les statuts.

Attention à un point souvent négligé : si les statuts prévoient une clause d’agrément sévère (par exemple, refus possible de certains héritiers), il faut prévoir comment indemniser l’héritier évincé (rachat de ses droits par la société ou par les autres associés). Sans cela, c’est litige assuré.

Le rôle central des statuts : paix familiale ou guerre ouverte

Pour une SCI patrimoniale familiale, les statuts sont votre “constitution”. Quelques clauses méritent une attention particulière dans une optique de succession :

• Clause d’agrément :
  • Permet ou non l’entrée d’héritiers comme associés.
  • Peut prévoir un agrément automatique pour les descendants, mais pas pour les conjoints.
  • Peut protéger la logique “familiale” de la SCI (éviter l’entrée d’un ex-conjoint par exemple).
• Clause de gérance :
  • Qui est gérant aujourd’hui ?
  • Que se passe-t-il au décès du gérant ?
  • Prévoir une gérance de transition (par exemple, l’un des enfants, ou un co-gérant désigné à l’avance).
• Règles de majorité en assemblée :
  • Majorité simple, renforcée, unanimité pour certaines décisions ?
  • Plus vous imposez l’unanimité, plus vous risquez les blocages entre héritiers.
• Possibilité de démembrement des parts :
  • Mentionner clairement la gestion des droits entre nu-propriétaire et usufruitier.
  • Qui vote ? Qui perçoit les revenus ?

Si vous êtes dans une démarche de patrimoine “à impact” (logements abordables, rénovation énergétique, locaux pour l’ESS…), vous pouvez aussi :

• Insérer dans l’objet social un objectif explicite (par exemple “location de logements économes en énergie à loyers modérés”).
• Adopter un règlement intérieur ou une charte familiale qui précise la ligne directrice (niveau de loyers, priorité aux rénovations, recours au tiers-financement, etc.).

Cela ne remplace pas la loi, mais donne un cap clair aux générations suivantes.

Fiscalité de la transmission de parts de SCI : les bases

Fiscalement, que ce soit par donation de votre vivant ou par succession, ce sont les mêmes barèmes des droits de mutation qui s’appliquent, avec :

• Des abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans au moment de la donation).
• Un barème progressif des droits de succession/donation (5 % à 45 % en ligne directe).

Ce qui change avec une SCI, c’est :

• La valeur taxable des parts, parfois inférieure à la valeur brute des biens.
• La possibilité de démembrer les parts (donner la nue-propriété, garder l’usufruit).

1. Valorisation des parts : la question des décotes

La valeur à déclarer à l’administration fiscale, c’est la “valeur vénale” des parts, qui se calcule en gros :

(Valeur des immeubles – dettes / emprunts) / Nombre de parts

Mais, dans certaines situations, une décote est admise :

• Décote pour minorité (un petit paquet de parts qui ne donne pas le contrôle ≈ 5 à 15 %).
• Décote pour manque de liquidité (difficulté à revendre des parts de SCI ≈ 10 à 20 %).

Ces décotes doivent être justifiées (via un expert, un notaire, un rapport argumenté). Ce n’est pas une remise au hasard.

2. Le démembrement de propriété : outil n°1 d’optimisation

Cas très courant : les parents créent une SCI, détiennent 100 % des parts, puis donnent à leurs enfants la nue-propriété des parts, tout en conservant l’usufruit (droit aux loyers, droit de vote sur certaines décisions).

Pourquoi c’est intéressant :

• Les droits de donation sont calculés uniquement sur la nue-propriété, dont la valeur est déterminée selon un barème fiscal en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI).
• Au décès, l’usufruit s’éteint sans droits supplémentaires : les enfants deviennent pleins propriétaires automatiquement.

Exemple simplifié :

• Parents âgés de 62 ans.
• SCI valant 600 000 € net d’emprunt.
• Ils donnent la nue-propriété à leurs deux enfants.

Selon le barème fiscal, à 62 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété. La base taxable n’est donc pas 600 000 €, mais 360 000 €. Après abattements (2 x 100 000 €), la taxation est fortement réduite.

Sans SCI, on peut aussi démembrer directement un bien, mais la SCI permet de le faire de manière plus flexible et de conserver une gouvernance claire.

Donation “par tranches” : utiliser le temps à votre avantage

La SCI se prête très bien à une stratégie de donation échelonnée :

• Vous créez la SCI et y apportez les biens immobiliers.
• Vous conservez la majorité des parts (et souvent l’usufruit).
• Vous donnez progressivement des parts en nue-propriété à vos enfants tous les 15 ans, en optimisant les abattements.

Résultat :

• Vous anticipez la transmission sans vous déposséder brutalement.
• Vous réduisez fortement les droits à payer au décès.
• Vous habituez progressivement les enfants à gérer un patrimoine immobilier (et, si vous le souhaitez, un patrimoine à impact : rénovations, choix des locataires, etc.).

Attention toutefois : si les donations sont trop manifestement “artificielles” (simple habillage pour échapper aux droits, sans réalité économique), l’administration peut invoquer l’abus de droit. D’où l’importance d’une stratégie cohérente et bien documentée.

Succession, SCI et IFI : l’angle patrimoine global

Si votre patrimoine immobilier est élevé, la SCI va aussi interagir avec l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) :

• Les parts de SCI entrent dans le calcul de l’assiette IFI, à hauteur de la valeur immobilière sous-jacente.
• Le démembrement joue également sur l’IFI : en principe, c’est l’usufruitier qui déclare la totalité de la valeur (sauf cas particuliers).

Anticiper la succession via la SCI permet donc parfois de réduire l’IFI à terme, par exemple en :

• Transmettant la nue-propriété tôt.
• Finançant des travaux de rénovation énergétique (qui augmentent certes la valeur à long terme, mais peuvent aussi ouvrir des aides/subventions et réduire les charges de chauffage pour les locataires — ce qui peut être cohérent avec une démarche d’investissement responsable).

Organisation pratique : comment préparer la succession avec une SCI

Mettons maintenant les mains dans le cambouis : par quoi commencer si vous voulez que votre SCI soit un vrai outil de transmission ?

Étape 1 : Clarifier vos objectifs

• Souhaitez-vous avant tout réduire les droits de succession ?
• Assurer une gestion harmonieuse entre vos héritiers ?
• Conserver une ligne directrice “à impact” (logements décents, accès abordable, rénovation énergétique, immobilier solidaire…) ?

Cette hiérarchie des objectifs va orienter :

• Les clauses statutaires.
• Le calendrier des donations.
• La désignation des gérants actuels et futurs.

Étape 2 : (Re)travailler les statuts avec un pro

Si votre SCI a été créée avec des statuts standards téléchargés en ligne, il est probable qu’ils ne soient pas adaptés à une vraie stratégie de succession. Il peut être utile de :

• Faire un audit des statuts avec un notaire ou un avocat.
• Adapter :
  • la clause d’agrément,
  • les modalités de gérance,
  • les règles de majorité,
  • les possibilités de démembrement,
  • l’objet social (si vous avez une dimension “impact”).

Étape 3 : Mettre en place une stratégie de donations

Avec votre conseil (notaire, fiscaliste) :

• Calculez la valeur de la SCI (éventuellement avec un expert).
• Simulez plusieurs scénarios :
  • donation en pleine propriété vs nue-propriété,
  • donation immédiate vs étalée dans le temps,
  • combinaison avec d’autres outils (assurance-vie par exemple).
• Décidez d’un calendrier réaliste (en pensant à l’intervalle de 15 ans pour le renouvellement des abattements).

Étape 4 : Organiser la gouvernance familiale

Une SCI familiale, surtout quand elle porte un projet particulier (par exemple : parc locatif réhabilité, rendement modéré mais stable, loyers abordables), a tout intérêt à :

• Désigner un ou plusieurs gérants préparés à ce rôle (formations, accompagnement).
• Prévoir une gérance de relève (par exemple l’un des enfants impliqués).
• Mettre en place un processus de décision clair (réunions annuelles, reporting, arbitrages travaux/loyers, etc.).
• Rédiger, si vous y tenez, une charte familiale :
  • niveau de confort acceptable pour les locataires,
  • politique de rénovation énergétique,
  • priorisation de certains publics (étudiants, seniors, travailleurs précaires, etc.).

Cette charte n’a pas la force de la loi, mais elle évite que la génération suivante ne transforme un projet à impact en simple machine à cash sans cohérence avec vos valeurs.

Cas pratique : deux façons de transmettre la même SCI

Imaginons une SCI qui détient deux appartements locatifs, valeur nette 500 000 €. Deux enfants, Paul et Emma.

Scénario A : Pas d’anticipation

• Les parents détiennent 100 % des parts jusqu’à leur décès.
• À leur mort, la valeur totale (500 000 €) entre dans l’actif successoral.
• Les enfants récupèrent 50 % des parts chacun, mais doivent payer les droits de succession “cash”.
• En cas de tensions (par exemple, Paul veut vendre, Emma non), le blocage est immédiat.

Scénario B : SCI pensée pour la transmission

• Les parents créent la SCI, se nomment co-gérants.
• Ils donnent progressivement à Paul et Emma la nue-propriété des parts, en utilisant les abattements tous les 15 ans.
• Les statuts prévoient :
  • agrément automatique pour les enfants,
  • un gérant de relève (Emma, par exemple, si elle est plus impliquée),
  • règles de majorité claires pour les décisions de travaux et de vente.
• À leur décès, Paul et Emma deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires sur ces parts déjà transmises en nue-propriété.
• Les droits ont été étalés, réduits, et la gouvernance est claire.

À objectif patrimonial identique, l’issue n’a rien à voir : dans le second cas, la SCI joue pleinement son rôle d’outil de transmission.

Erreurs fréquentes à éviter avec une SCI en contexte de succession

Quelques pièges classiques que je vois revenir régulièrement :

• Créer une SCI “pour faire comme tout le monde” sans stratégie claire de transmission.
• Oublier de travailler les statuts et prendre un modèle générique inadapté.
• Tout miser sur la fiscalité au détriment de la gouvernance familiale.
• Ne pas formaliser (ou expliquer) le projet immobilier aux enfants : au décès, ils ne voient qu’un actif à vendre, pas un projet à poursuivre.
• Négliger le démembrement ou le faire sans accompagner les héritiers dans la compréhension de leurs droits et devoirs (usufruitier vs nu-propriétaire).
• Refuser d’impliquer les enfants tôt (les associer aux décisions chave peut éviter des incompréhensions massives ensuite).

Enfin, attention aux montages trop sophistiqués ou “magiques” vendus comme 100 % défiscalisants. La ligne rouge de l’abus de droit fiscal est une réalité. Un montage solide doit :

• avoir une logique économique réelle,
• être cohérent avec votre situation familiale,
• être documenté (statuts, conventions, PV d’assemblée, etc.),
• être accompagné par un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable).

Utiliser la succession en SCI pour transmettre aussi des valeurs

Dernier point, souvent absent des discussions mais très en phase avec l’esprit d’Invest4Good : une SCI de famille peut être un vecteur puissant pour organiser une stratégie immobilière responsable sur plusieurs générations.

Quelques leviers :

• Inscrire dans l’objet social la volonté de louer des logements décents, rénovés, économes en énergie.
• Prévoir dans la charte :
  • un calendrier de rénovation énergétique aligné sur les obligations légales (DPE, interdiction de louer les passoires thermiques),
  • une politique de loyers raisonnables en échange d’une bonne qualité de service,
  • la possibilité de réserver une partie du parc à des partenaires de l’ESS (associations, bailleurs sociaux, résidences intergénérationnelles…).
• Former les héritiers à la gestion responsable de ce patrimoine : pas seulement “combien ça rapporte ?”, mais aussi “quel impact cela a-t-il sur nos locataires, notre ville, le climat ?”.

Structurer une succession en SCI, c’est donc aussi une occasion rare de poser noir sur blanc ce que vous voulez que votre patrimoine immobilier “raconte” après vous : simple moteur de rente, ou instrument au service d’un projet plus large.

Pour passer de l’intention à l’action, le passage par un notaire ou un avocat spécialisé est indispensable. Mais arriver à ce rendez-vous avec vos objectifs clairs, vos priorités et, éventuellement, votre vision d’un patrimoine plus responsable vous fera gagner du temps… et souvent beaucoup d’argent, de sérénité et de cohérence dans la durée.