Le PEL, tout le monde en a entendu parler. Mais très peu de personnes savent réellement calculer le taux de crédit auquel il donne droit… et encore moins vérifier s’il est compétitif face aux offres de prêt actuelles.
Résultat : beaucoup de ménages laissent dormir un PEL ancien sans jamais utiliser le droit à prêt, ou au contraire se sentent “obligés” d’y recourir… alors que le taux est nettement moins intéressant qu’un crédit classique.
Dans cet article, on va faire ce que les banques se gardent souvent de faire : décortiquer, chiffres à l’appui, le taux d’emprunt d’un PEL, comment il se calcule, et surtout comment vous pouvez, en pratique, le comparer aux offres de crédit immobilier du moment.
Rappel express : à quoi sert un PEL aujourd’hui ?
Le Plan Épargne Logement (PEL) est un produit hybride : à la fois support d’épargne et “ticket d’entrée” vers un crédit immobilier à un taux défini dès l’ouverture du plan.
En simplifiant, un PEL vous offre deux choses :
- un taux de rémunération de votre épargne (taux d’intérêt du PEL) ;
- un droit potentiel à un prêt immobilier à un taux fixé par l’État au moment de l’ouverture.
Deux éléments clés pour la suite :
- Le taux de rémunération du PEL varie selon la date d’ouverture (ex : 2,50 % brut pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2024, 1 % entre août 2016 et 2022, 2,5 % début des années 2000, etc.).
- Le taux du prêt PEL est lui aussi figé à l’ouverture, mais il est toujours supérieur au taux de rémunération de l’épargne, car il intègre une marge et des frais.
Ce taux de prêt conventionné PEL n’est pas un cadeau : c’est un taux plafond, garanti, pas nécessairement un taux compétitif par rapport au marché.
Comment se calcule le taux d’emprunt d’un PEL ?
Contrairement à ce que laissent penser certains discours commerciaux, le taux du prêt PEL n’est pas “magique”. Il découle d’une mécanique simple :
- un taux de base réglementaire, fixé par l’État (lié à la génération de votre PEL) ;
- auquel s’ajoute une marge pour la banque et les frais de gestion.
En pratique, la formule officielle n’est pas publiée comme telle pour le grand public, mais on peut la résumer ainsi :
Taux de prêt PEL = taux d’épargne PEL + marge réglementaire
À titre indicatif (ordres de grandeur) :
- PEL ouverts depuis janvier 2024 : rémunération 2,50 % brut → taux de prêt autour de 3,20 % (hors assurance) ;
- PEL ouverts entre 2016 et 2022 à 1 % → taux de prêt autour de 2,20 % ;
- anciens PEL des années 90 avec rémunération 4,5 % → taux de prêt autour de 6,3 %.
Vous comprenez tout de suite l’enjeu : un “vieux” PEL peut être très bien pour l’épargne (taux élevé garanti), mais catastrophique pour le crédit. À l’inverse, un PEL récent peut offrir un taux de prêt parfois proche du marché… mais l’épargne y est moins attractive.
Où trouver le taux exact de votre prêt PEL ?
- sur les conditions générales remises à l’ouverture du PEL ;
- sur vos relevés ou dans votre espace client ;
- à défaut, en le demandant noir sur blanc à votre banque.
Ne vous contentez jamais d’un “autour de” ou “en ce moment c’est environ” : exigez un chiffre précis, exprimé en TAEG (Taux Annuel Effectif Global) quand la banque vous fait une simulation de prêt.
Étape par étape : calculer le coût réel d’un prêt PEL
Pour comparer votre prêt PEL à une offre de crédit classique, il ne suffit pas de regarder le taux nominal. Il faut calculer le coût total du crédit.
Procédure simple en 4 étapes :
- Montant du prêt envisagé via PEL ;
- Durée du prêt envisagée (en années) ;
- Taux du prêt PEL (taux débiteur hors assurance) ;
- Coût de l’assurance emprunteur associée.
La formule de base pour la mensualité hors assurance est celle de n’importe quel crédit amortissable :
Mensualité = M × [ t / (1 – (1 + t)-n ) ]
Où :
- M = montant emprunté ;
- t = taux mensuel (taux annuel / 12) ;
- n = nombre total de mensualités (années × 12).
Inutile de la faire à la main : utilisez n’importe quel simulateur de crédit en ligne (y compris ceux de banques concurrentes), en entrant :
- le montant ;
- la durée ;
- le taux débiteur de votre prêt PEL.
Ensuite, ajoutez :
- l’assurance emprunteur (mensualité ou % du capital emprunté) ;
- les frais de dossier éventuels ;
- les frais de garantie (hypothèque, caution, etc.).
Le chiffre intéressant à comparer est alors :
Coût total = (total des mensualités payées) + (frais annexes) – (capital emprunté)
Exemple concret : prêt PEL vs prêt immobilier classique
Imaginons que vous disposiez d’un PEL ouvert en 2017, avec :
- taux de rémunération de l’épargne : 1 % ;
- taux de prêt PEL : 2,20 % (hors assurance).
Vous souhaitez financer une partie de votre achat immobilier avec :
- Montant via PEL : 40 000 € ;
- Durée : 15 ans (180 mois).
Cas 1 : Prêt PEL à 2,20 % hors assurance
- Taux mensuel t = 2,20 % / 12 ≈ 0,1833 % ;
- Mensualité (simulation) ≈ 258 € hors assurance ;
- Montant total remboursé ≈ 258 € × 180 = 46 440 € ;
- Coût des intérêts ≈ 6 440 € (hors assurance).
À cela, ajoutez par exemple une assurance emprunteur à 0,25 % du capital initial par an :
- Assurance annuelle ≈ 40 000 × 0,25 % = 100 € ;
- Sur 15 ans : 1 500 € (si cotisation constante sur capital initial).
Coût total approximatif : 6 440 + 1 500 = 7 940 €.
Cas 2 : Prêt classique à 3,10 % hors assurance (offre de marché du moment, par exemple)
- Taux mensuel t = 3,10 % / 12 ≈ 0,2583 % ;
- Mensualité (simulation) ≈ 278 € hors assurance ;
- Total remboursé ≈ 278 € × 180 = 50 040 € ;
- Coût des intérêts ≈ 10 040 € (hors assurance).
Avec la même assurance à 0,25 % :
- Coût assurance ≈ 1 500 € ;
- Coût total ≈ 11 540 €.
Écart : le prêt PEL vous fait économiser environ 3 600 € sur cette tranche de 40 000 €.
Conclusion opérationnelle (sans utiliser ce mot) : dans ce cas précis, utiliser le PEL pour emprunter a un intérêt réel. Mais ce ne sera pas toujours vrai, surtout pour les anciens PEL à taux élevés.
Quand le prêt PEL est-il vraiment intéressant ?
Pour savoir si votre droit à prêt PEL vaut la peine d’être utilisé, posez-vous trois questions :
- Le taux du PEL est-il inférieur aux taux du marché actuel ?
- Le montant de prêt accessible via le PEL est-il significatif ?
- Les conditions (durée, flexibilité) correspondent-elles à votre projet ?
En pratique, le prêt PEL est souvent intéressant quand :
- le PEL a été ouvert dans une période de taux bas (ex : autour de 1 % de rémunération, donnant des prêts ≈ 2,20 %) ;
- les taux de marché ont remonté au-dessus du taux de votre PEL ;
- vous avez accumulé suffisamment de droits à prêt pour financer au moins 20 000 à 30 000 € ;
- la banque accepte de combiner un prêt PEL avec un prêt classique dans un montage cohérent.
Inversement, le prêt PEL est rarement attractif quand :
- vous détenez un très ancien PEL à 4 % ou plus : le prêt associé dépasse souvent 6 % ;
- les taux de marché ont fortement baissé sous le taux de votre PEL ;
- le montant de prêt PEL auquel vous avez droit est faible (quelques milliers d’euros) → le gain potentiel devient marginal ;
- la banque applique des frais de dossier spécifiques ou ne joue pas le jeu sur la négociation globale.
Attention : le piège de la “prime” et du “droit à prêt à ne pas perdre”
Deux biais psychologiques reviennent souvent dans les discussions avec les épargnants :
- “J’ai un droit à prêt, ce serait dommage de ne pas l’utiliser.”
- “Je vais perdre mon ancien PEL si je le ferme pour acheter, donc autant prendre le prêt.”
Un rappel s’impose : un droit à prêt n’est pas un cadeau. C’est un taux maximal garanti. S’il est plus élevé que les taux de marché, vous ne “perdez” rien à ne pas l’utiliser, au contraire, vous évitez de surpayer vos intérêts.
Par ailleurs, pour les très vieux PEL très bien rémunérés (4 % ou plus), le dilemme est souvent l’inverse :
- gardez-le comme support d’épargne (tant que les règles fiscales restent acceptables) ;
- utilisez un crédit immobilier classique à taux plus bas pour votre projet ;
- et faites travailler votre PEL en parallèle comme une forme de “placement” relativement sûr.
Autrement dit : ne laissez pas l’argument émotionnel de la “perte” d’un avantage théorique vous faire oublier les mathématiques de base.
Comment comparer proprement PEL et crédits actuels ? (méthode pratique)
Voici une démarche opérationnelle, en mode check-list :
- Étape 1 – Identifier le taux de prêt PEL exact
Demandez à votre banque une attestation ou une simulation mentionnant : taux nominal, durée possible, montant de prêt maximal lié à vos droits. - Étape 2 – Calculer votre montant maximal de prêt PEL
Il dépend des intérêts acquis sur votre PEL. En pratique, la banque vous donnera un plafond (par exemple 30 000 €, 40 000 €, etc.). Notez-le. - Étape 3 – Simuler le prêt PEL
Demandez une simulation complète : mensualité, TAEG, coût total, assurance incluse. Exigez une version écrite ou un PDF. - Étape 4 – Faire au moins deux simulations de prêts immobiliers classiques
Idéalement auprès :- d’une banque concurrente ;
- d’un courtier en crédit (qui vous donnera un panorama du marché).
Même montant, même durée, mêmes hypothèses d’assurance, pour comparer des pommes avec des pommes.
- Étape 5 – Comparer les TAEG et les coûts totaux
Regardez :- le TAEG du prêt PEL vs TAEG des prêts classiques ;
- le coût total des intérêts + assurance ;
- les frais annexes (dossier, garantie).
- Étape 6 – Intégrer la flexibilité
Posez des questions sur :- la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalité ;
- la modularité des mensualités ;
- le mélange prêt PEL + prêt amortissable classique dans un montage global.
- Étape 7 – Décider rationnellement
Si le PEL est gagnant d’au moins quelques centaines ou milliers d’euros sur la durée, et que les conditions sont compatibles avec votre projet, utilisez-le. Sinon, ce n’est pas une trahison de le laisser de côté.
Et la dimension fiscale dans tout ça ?
La fiscalité joue surtout au niveau de l’épargne PEL, pas du prêt lui-même (les intérêts du crédit ne sont pas déductibles pour un particulier, sauf cas spécifiques de location meublée professionnelle, etc.).
Quelques repères sur les PEL récents :
- les intérêts sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème si cela vous est plus favorable ;
- avec la remontée des taux, de nombreux livrets réglementés ou comptes à terme deviennent des concurrents plus souples, parfois plus intéressants à fiscalité comparable.
En clair : la fiscalité ne change pas la comparaison entre le prêt PEL et les prêts du marché, mais elle peut changer l’arbitrage entre “je garde mon PEL pour son épargne” ou “je le ferme pour réorienter mon épargne ailleurs”.
Où se place le PEL dans une stratégie d’épargne responsable ?
Sur Invest4Good, on parle beaucoup d’impact, de finance durable, de choix alignés avec vos valeurs. Le PEL, lui, est un produit neutre du point de vue ESG : votre argent finance globalement le logement, mais sans transparence fine sur l’impact environnemental ou social des projets sous-jacents.
Pour autant, il conserve quelques atouts stratégiques :
- il peut servir de réserve de sécurité en prévision d’un achat immobilier, en complément d’investissements plus responsables (fonds ISR, fonds à impact, SCPI responsables, etc.) ;
- il permet d’optimiser le coût de votre crédit… et donc de libérer du budget pour d’autres projets à impact (rénovation énergétique, investissement dans des solutions durables, etc.) ;
- il reste un outil simple pour des profils peu à l’aise avec le risque financier, notamment en phase de constitution de l’apport.
Une approche intéressante consiste à :
- utiliser le PEL comme brique “sécurité” et “taux potentiel de crédit” ;
- dédier une autre partie de votre épargne à des supports à impact (actions, obligations vertes, fonds thématiques, etc.) ;
- arbitrer au moment du projet immobilier en fonction des taux de marché : si le prêt PEL est avantageux, vous l’utilisez ; sinon, vous le gardez ou le fermez selon sa rémunération.
Les erreurs fréquentes à éviter
Pour finir, quelques pièges récurrents observés chez les épargnants :
- Se focaliser uniquement sur le taux nominal
Taux débiteur seul = vision incomplète. Ce qui compte, c’est le TAEG et le coût total (intérêts + assurance + frais). - Oublier de faire jouer la concurrence
Même si vous comptez utiliser un prêt PEL dans votre banque, faites au moins une simulation externe. Cela vous donne une base de négociation, y compris pour les autres prêts qui accompagneront le PEL. - Raisonner en “tout ou rien”
Vous pouvez parfaitement combiner :- une part de prêt PEL (pour profiter d’un bon taux sur une tranche de 20 000 à 40 000 €) ;
- et un prêt immobilier classique pour le reste.
- Se laisser impressionner par la technicité
Derrière le jargon, il ne s’agit que de comparer des flux de trésorerie : combien je rembourse, combien ça me coûte. Les simulateurs en ligne et les courtiers existent pour vous aider ; utilisez-les. - Ignorer la dimension temps
Un taux qui paraît “moyen” aujourd’hui peut devenir excellent demain si les taux montent encore… ou l’inverse. Le PEL fige un taux, mais votre projet a aussi une temporalité. Attendre 3 ans de plus pour “gagner” un peu sur le taux peut vous coûter plus cher en loyer, en travaux, ou en retard de projet de vie.
En résumé, le taux d’emprunt de votre PEL n’est ni un bonus automatique, ni un piège systématique. C’est un outil qu’il faut ramener à ce qu’il est vraiment : un taux de crédit à comparer, chiffres à l’appui, avec ce que propose le marché aujourd’hui.
Si vous prenez le temps de :
- identifier précisément le taux de votre prêt PEL ;
- simuler le coût total du crédit ;
- le confronter à plusieurs offres externes ;
alors votre décision ne sera plus dictée par la peur de “perdre un avantage”, mais par une logique simple : réduire au maximum le coût de votre financement pour mieux financer vos autres projets… y compris ceux à impact positif.